Immobilienmarkt Österreich 2026/2027: Preise, Provision & KI-Trends für Makler

Nach zwei Jahren Korrektur ist der österreichische Immobilienmarkt zurück: Die Preise steigen wieder, die Transaktionszahlen legen zweistellig zu — und gleichzeitig erreicht der Wohnungsneubau ein historisches Tief. Für Immobilienmakler ist das eine der spannendsten Marktphasen seit Jahren: Bestandsimmobilien werden knapper und wertvoller, die Nachfrage nach professioneller Vermarktung wächst, und KI-Tools verändern den Arbeitsalltag schneller als jede andere Entwicklung zuvor.

Dieser Artikel bündelt die wichtigsten Zahlen, Fakten und Trends für den österreichischen Markt 2026/2027 — von der Preisentwicklung laut OeNB über die gesetzlichen Provisionsgrenzen bis zu den KI-Trends, die Makler jetzt kennen sollten.

Einleitung: Der Markt hat die Talsohle durchschritten

Die Jahre 2023 und 2024 waren für Österreichs Immobilienmarkt die schwersten seit der Finanzkrise: Steigende Zinsen, hohe Inflation und Verunsicherung ließen die Transaktionszahlen einbrechen, im ersten Halbjahr 2024 wurden um 17,8 % weniger Grundbucheintragungen registriert als im Vorjahreszeitraum. In Oberösterreich brachen die Verbücherungen 2024 sogar um ein Fünftel ein, das Transaktionsvolumen sank von 16,6 auf 13,4 Milliarden Euro.

Seit 2025 dreht sich das Bild: Die Nachfrage kehrt zurück, die Preise steigen wieder — und die Daten belegen eine nachhaltige Erholung. Wer als Makler versteht, wo dieser Markt steht und wohin er sich bewegt, kann 2026/2027 gezielt positionieren.

Immobilienpreise 2026: Die Erholung ist da — aber gedämpft

Der Wohnimmobilienpreisindex der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) zeigt eine klare Aufwärtsbewegung: Von Q4 2024 bis Q1 2026 stiegen die Wohnimmobilienpreise bundesweit um 3,3 %. Im ersten Quartal 2026 beschleunigte sich das Jahreswachstum von 2,1 % auf 3,1 %.

Wichtig einzuordnen: Der Anstieg bleibt damit unter der Inflationsrate — die Erholung ist real, aber moderat. Es ist keine neue Preisblase, sondern eine Normalisierung nach der Korrektur.

Die wichtigsten Preiszahlen auf einen Blick:

Kennzahl	Wert	Quelle
Preisanstieg Q4 2024 → Q1 2026 (bundesweit)	+3,3 %	OeNB-Wohnimmobilienpreisindex
Jahreswachstum Q1 2026	+3,1 %	OeNB / infina
Wien 2025 (Jahresvergleich)	+2,9 %	OeNB
Österreich ohne Wien 2025	+1,6 %	OeNB
Prognose 2026: Zentrallagen	+3,5 %	infina (OeNB-Basis)
Prognose 2026: Stadtrandlagen	+2,9 %	infina (OeNB-Basis)
Prognose 2026: ländliche Lagen	+2,3 %	infina (OeNB-Basis)

Wien vs. Bundesländer: Wien wächst schneller als der Rest Österreichs — 2025 um 2,9 % gegenüber 1,6 % außerhalb der Hauptstadt. Die Bundeshauptstadt profitiert von stabiler Zuwanderung, einem angespannten Mietmarkt und einer vergleichsweise günstigen Preisbasis im Städtevergleich. Der Wiener Immobilienpreisspiegel 2026 (veröffentlicht im April 2026) bestätigt: In fast allen Segmenten steigen die Preise weiter.

Was Wohnen 2026 in Österreich kostet

Die Statistik-Austria-Daten für 2025 liefern konkrete Richtwerte:

Objekttyp	Ø Preis 2025	Quelle
Eigentumswohnung (Ø €/m²)	rund 4.160 €/m²	Statistik Austria
Wohnhaus (Median €/m²)	2.836 €/m²	Statistik Austria
Eigentumswohnung Wien (Ø Kaufpreis)	316.157 €	Wiener Wohnungsmarkt 2025
Eigentumswohnung Wien (€/m²)	rund 5.000–6.000 €/m²	Wiener Wohnungsmarkt 2025

Zwei Zahlen verdeutlichen die soziale Dimension: Eine 70-Quadratmeter-Wohnung kostet in Österreich laut einem internationalen Vergleich durchschnittlich 10,6 Jahresgehälter — Eigentum wird immer mehr zum Luxusgut. Gleichzeitig lag die durchschnittliche Hauptmietwohnung Ende 2025 bei rund 10,40 Euro pro Quadratmeter inklusive Betriebskosten — im europäischen Vergleich sind die Mieten damit vergleichsweise günstig, die Kaufpreise aber hoch.

Für Makler heißt das: Die Preissensibilität der Käufer bleibt hoch. Verkaufsstarke Präsentation — professionelle Fotos, virtuelle Inszenierung, 3D-Rundgänge — entscheidet zunehmend über die Vermarktungsdauer und den erzielbaren Preis. Im Zestio Image Studio lassen sich Exposé-Fotos in Minuten aufbereiten: Belichtung korrigieren, Himmel ersetzen, Leerstände virtuell möblieren.

Transaktionen: Die Trendwende ist messbar

Die Erholung zeigt sich am deutlichsten bei den Transaktionen: Per 1. Dezember 2025 waren in Österreich 105.270 Immobilien-Transaktionen registriert — 14,7 % mehr als im Vorjahr. Auch das Transaktionsvolumen legte um 15,4 % zu. Diese Zahlen stammen aus der Immobiliendatenbank IMMOunited, die sämtliche Verbücherungen erfasst.

Auch der Eigentumsmarkt zog 2025 spürbar an: Laut dem RE/MAX-ImmoSpiegel stieg die Zahl der Wohnungsverkäufe in Österreich — nach Jahren des Rückgangs wieder ein klares Nachfragesignal, vor allem bei Eigentumswohnungen in Ballungsräumen.

Treiber der Erholung: - Sinkende Zinsen bis Mitte 2026: Nach acht EZB-Senkungen wurde Finanzierung wieder planbar

- Aufgestaute Nachfrage: Viele Käufer hatten 2023/2024 abgewartet und ziehen jetzt nach

- Stabiler Arbeitsmarkt und weiter steigende Mieten, die Kaufentscheidungen begünstigen

Maklerprovision in Österreich: Gesetzliche Grenzen 2026

Die Provision in Österreich ist gesetzlich gedeckelt — anders als in Deutschland gibt es klare Höchstgrenzen in der Immobilienmaklerverordnung (ImmMV § 15):

Rechtsgeschäft	Gesetzliche Höchstprovision
Kauf, Verkauf, Tausch von Liegenschaften	max. 3 % netto je Partei (= 3,6 % brutto inkl. 20 % USt)
Beide Parteien zusammen	max. 7,2 % brutto des Kaufpreises
Mietverträge	max. 2 Bruttomonatsmieten
Sonstige Rechtsgeschäfte (z. B. Pacht)	1–3 Bruttomonatsmieten je nach Vertragstyp

Wer zahlt in der Praxis? Beim Immobilienkauf zahlen in Österreich typischerweise beide Vertragsparteien — Käufer und Verkäufer — jeweils bis zu 3 % netto an den Makler. Marktüblich sind 3 %, in manchen Regionen und Segmenten auch 3–4 % pro Seite.

Rechenbeispiel: Provision bei 450.000 Euro Kaufpreis

Bei einem Kaufpreis von 450.000 € und der üblichen Provision von 3 % je Partei ergibt sich:

Partei	Netto (3 %)	Brutto (inkl. 20 % USt)
Käufer	13.500 €	16.200 €
Verkäufer	13.500 €	16.200 €
Gesamt	27.000 €	32.400 €

Bestellerprinzip: Was in Österreich gilt. Beim Verkauf gibt es in Österreich (Stand August 2026) kein gesetzliches Bestellerprinzip nach deutschem Vorbild — die politische Diskussion darüber hält aber an. Makler sollten Provisionsmodelle daher klar und transparent kommunizieren; wer dies tut, positioniert sich auch gegenüber provisionskritischen Verkäufern besser.

Neubau & Bauzinsen: Angebot bleibt der Engpass

Das eigentliche Strukturproblem des österreichischen Marktes ist der Neubau:

- Baubewilligungen: 2025 wurden nur noch 31.979 Wohnungen in neu errichteten Gebäuden bewilligt — ein historischer Tiefststand und ein Rückgang von 40 % gegenüber 2015 (53.043)

- Fertigstellungen: Rund 26.800 Wohneinheiten wurden 2025 fertiggestellt (−25 %), für 2026 rechnet der Neubaubericht mit nur noch ~24.400 Einheiten - Wien: bleibt der Neubau-Hotspot — 2026 werden rund 12.100 Einheiten erwartet (2025: ~11.000)

- Erholung: Erst ab 2028 zeichnet sich eine deutlichere Belebung ab, da wieder mehr Projekte in der Planung sind

Zinsen 2026: Der für Kredite maßgebliche EZB-Leitzins (Hauptrefinanzierungssatz) liegt nach acht Senkungen und der ersten Erhöhung im Juni 2026 aktuell bei 2,40 % (Stand Juli 2026). Zehnjährige Fixzins-Hypotheken sind in Österreich derzeit für rund 3,0 bis 3,8 % effektiv zu haben — je nach Bonität, Eigenkapital und Bank. Damit ist Finanzierung wieder deutlich günstiger als auf dem Höhepunkt der Zinswelle 2023 (über 4 %).

Was das für Makler bedeutet: Die Angebotslücke im Neubau verschiebt die Nachfrage dauerhaft in den Bestand. Ältere Objekte, die früher schwerer zu vermarkten waren, werden zu begehrten Alternativen — vorausgesetzt, sie werden professionell präsentiert. Virtuelles Staging verwandelt dabei leere oder veraltete Räume in wenigen Minuten in moderne Traumwohnungen, ohne dass der Eigentümer einen Euro in Renovierung stecken muss.

KI-Trends für Makler 2026: Vom Experiment zum Alltag

Künstliche Intelligenz ist in der österreichischen Immobilienwirtschaft 2026 endgültig in der Breite angekommen. Die EY-Studie „Immobilienmarkt Österreich" (Frühjahr 2026) zeigt:

- 21 % der Immobilienunternehmen nutzen KI bereits regelmäßig im operativen Betrieb

- 42 % prüfen intensiv konkrete Einsatzfelder in ihren Geschäftsmodellen

- 25 % erwarten wesentliche Veränderungen durch KI und beobachten das Feld

Die wichtigsten Einsatzfelder für Makler 2026/2027:

1. KI-Bildbearbeitung und Virtual Staging. Professionelle Fotos sind der wichtigste Verkaufsfaktor eines Exposés. KI-Tools wie das Zestio Image Studio korrigieren Belichtung und Perspektive, ersetzen trübe Himmel, erzeugen stimmungsvolle Dämmerungsaufnahmen und möblieren leere Räume virtuell — in Sekunden statt Wochen und für einen Bruchteil der Kosten eines klassischen Stagers. Virtual Staging kostet bei Zestio 2 Credits pro Bild; der Pro-Plan (29 €/Monat) enthält 100 Credits.

2. Automatisierte Exposé-Erstellung. KI-generierte Objektbeschreibungen, smarte Bildunterschriften und Listing-Texte für Portale wie ImmobilienScout24 oder willhaben sparen Stunden pro Objekt. Der Listing Builder erstellt aus wenigen Stichpunkten eine vollständige, verkaufsstarke Anzeige.

3. 3D-Rundgänge und Video-Touren. Interaktive 3D-Besichtigungen aus dem Smartphone — ohne Spezialkamera oder Matterport-Abo — werden zum neuen Standard für ernsthafte Angebote. Auch KI-Videotouren aus Standbildern gewinnen an Bedeutung, weil sie die Verweildauer im Exposé massiv erhöhen.

4. Agentic AI und Automatisierung. Die nächste Welle sind KI-Agenten, die ganze Arbeitsschritte übernehmen: Anfragen beantworten, Besichtigungstermine koordinieren, Leads qualifizieren und Follow-ups versenden. Maklerbüros, die diese Prozesse jetzt aufbauen, haben 2027 einen echten Wettbewerbsvorteil.

5. Marktdaten und Bewertung. KI-gestützte Auswertungen von Transaktionsdaten liefern präzisere Werteinschätzungen und Argumente für Preisverhandlungen mit Verkäufern — ein Thema, das mit steigenden Preisen wieder wichtiger wird.

Ausblick 2027: Was Makler erwarten können

Die Prognosen für 2027 zeichnen ein konsistentes Bild:

- Preise: Moderate Anstiege setzen sich fort. Die infina-Prognose für 2026 (+3,5 % Zentrallagen, +2,9 % Stadtrand, +2,3 % Land) dürfte sich 2027 in ähnlicher Größenordnung fortsetzen — vorausgesetzt, der neue EZB-Erhöhungszyklus ab Juni 2026 bleibt moderat

- Transaktionen: Die Erholung stabilisiert sich auf höherem Niveau als 2024; ein erneuter Einbruch wie 2023 ist bei aktueller Zinslage unwahrscheinlich

- Neubau: Bleibt 2027 schwach (~25.000 Fertigstellungen erwartet), Erholung erst ab 2028 — der Bestandsmarkt bleibt der Wachstumsmarkt

- KI: Wird vom Differenzierungsfaktor zum Standardwerkzeug. Wer KI-gestützte Vermarktung anbietet, gewinnt Mandate, die andere Makler mit Standard-Exposés nicht bekommen

Häufige Fragen zum österreichischen Immobilienmarkt

Wie hoch ist die Maklerprovision in Österreich beim Immobilienkauf? Gesetzlich gedeckelt auf 3 % netto (3,6 % brutto inkl. 20 % USt) je Vertragspartei laut ImmMV § 15. Üblich sind 3 % pro Seite; zusammen maximal 7,2 % brutto.

Wer zahlt die Maklerprovision — Käufer oder Verkäufer? Beim Verkauf zahlen in der Regel beide Parteien je bis zu 3 % + USt. Ein gesetzliches Bestellerprinzip wie in Deutschland gibt es in Österreich beim Immobilienkauf (Stand August 2026) nicht.

Steigen die Immobilienpreise in Österreich 2026/2027? Ja, moderat: +3,3 % von Q4 2024 bis Q1 2026 laut OeNB, für 2026 werden je nach Lage +2,3 bis +3,5 % erwartet. Der Anstieg bleibt unter der Inflation.

Was kostet eine Eigentumswohnung in Wien? Der durchschnittliche Kaufpreis lag 2025 bei rund 316.000 €, der Quadratmeterpreis stadtweit bei etwa 5.000 bis 6.000 € — je nach Bezirk und Lage deutlich darüber oder darunter.

Warum ist der Neubau in Österreich so stark eingebrochen? Die Baubewilligungen für Wohnungen in Neubauten sind seit 2015 um 40 % gesunken (2025: 31.979). Hohe Baukosten, gestiegene Zinsen und Planungsunsicherheit haben viele Projekte gestoppt; eine Erholung wird erst ab 2028 erwartet.

Wie können Makler KI konkret nutzen? Am einfachsten starten Sie mit KI-Bildbearbeitung und virtuellem Staging: Mit dem Zestio Image Studio verbessern Sie Fotos automatisch, und für Video-Touren gibt es eine eigene Video-Pipeline. Danach folgen Exposé-Texte und 3D-Rundgänge (3D Tour Scanner).

Fazit: Wer jetzt handelt, profitiert doppelt

Der österreichische Immobilienmarkt 2026/2027 ist ein Markt der Erholung mit strukturellem Angebotsmangel: Preise steigen moderat, Transaktionen erholen sich, der Neubau fehlt — und KI verändert die Vermarktung grundlegend. Makler, die jetzt in professionelle Präsentation und KI-gestützte Prozesse investieren, profitieren doppelt: von der steigenden Nachfrage und vom Vorsprung gegenüber Wettbewerbern, die noch mit Standard-Exposés arbeiten.

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Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Alle Marktdaten stammen aus öffentlich zugänglichen Quellen (OeNB, Statistik Austria, IMMOunited, WKO, EY, infina) und wurden im August 2026 recherchiert. Provisionen können im Einzelfall abweichen; maßgeblich sind die Immobilienmaklerverordnung und der jeweilige Maklervertrag. (Stand: August 2026)