KI-Kennzeichnung im Exposé 2026: Was Makler nach Art. 50 der EU-KI-Verordnung beachten müssen

Ein leeres Wohnzimmer, virtuell möbliert. Ein grauer Himmel, ausgetauscht gegen Abendlicht. Eine Mülltonne, die vor der Einfahrt verschwunden ist. Solche Bilder sind 2026 Standard in jedem guten Exposé — und seit dem 2. August 2026 regelt die EU-KI-Verordnung ausdrücklich, wie sie gekennzeichnet werden müssen.

Für Makler ist das kein Zukunftsthema: Die Transparenzpflichten nach Art. 50 der Verordnung (EU) 2024/1689 gelten. Dieser Artikel zeigt, welche Bearbeitungen gekennzeichnet werden müssen, welche ausdrücklich ausgenommen sind, wie eine Kennzeichnung aussieht, die einer Prüfung standhält — und wo Kennzeichnung endet und Irreführung beginnt.

Hinweis: Dieser Artikel ist eine fachliche Einordnung, keine Rechtsberatung.

1. Was seit dem 2. August 2026 gilt

Art. 50 der KI-Verordnung gilt seit dem 2. August 2026. Er verpflichtet Anbieter und Betreiber bestimmter KI-Systeme zu Transparenz — damit Menschen erkennen können, wann sie mit einer KI interagieren oder wann Inhalte künstlich erzeugt oder verändert wurden.

Die wichtigsten Begleitdokumente der Kommission sind inzwischen veröffentlicht:

- Leitlinien zur Umsetzung der Transparenzpflichten (Art. 50): von der Kommission am 20. Juli 2026 verabschiedet. Sie schärfen den Anwendungsbereich, definieren Begriffe wie „synthetische Inhalte" und „Deepfake" und nennen Ausnahmen wie die Standardbearbeitung.

- Verhaltenskodex für die Transparenz von KI-generierten Inhalten: final im Juni 2026 veröffentlicht, erarbeitet von unabhängigen Experten in einem vom AI Office begleiteten Verfahren. Abschnitt 1 richtet sich an Anbieter (Markierung und Erkennbarkeit nach Art. 50 Abs. 2), Abschnitt 2 an Betreiber (Offenlegung nach Art. 50 Abs. 4). Die Teilnahme ist freiwillig — die Transparenzpflichten bleiben trotzdem rechtliche Pflichten. Wer den Kodex nicht unterzeichnet, muss die Einhaltung mit gleichwertigen Mitteln nachweisen.

- EU-Icons zur Kennzeichnung: Die Kommission stellt einen offiziellen Symbolsatz frei zur Verfügung (mehrere Varianten, hell/dunkel/transparent). Die Icons sind Teil von Abschnitt 2 des Kodex. Ihre Verwendung ist optional — die Kennzeichnungspflicht nicht.

- Übergangsregel: Systeme, die bereits vor dem 2. August 2026 in Verkehr waren, haben für die Markierung und Erkennbarkeit nach Art. 50 Abs. 2 eine Übergangsfrist bis zum 2. Dezember 2026. Inhalte, die vor dem Stichtag erzeugt und veröffentlicht wurden, müssen nicht nachträglich gekennzeichnet werden.

- Rechtsänderung: Am 24. Juli 2026 wurde die KI-Verordnung durch die Verordnung (EU) 2026/1744 (Digital Omnibus on AI) geändert, in Kraft seit 27. Juli 2026. Die Änderung verschiebt vor allem Fristen für Hochrisiko-Systeme. Für die Transparenzpflichten bleibt es beim 2. August 2026, ergänzt um die genannte Übergangsregel.

2. Anbieter oder Betreiber? Die Rollenfrage entscheidet

Die KI-Verordnung verteilt die Pflichten auf zwei Rollen — und wer ein Exposé erstellt, ist in der Regel Betreiber:

Anbieter (Provider) ist, wer das KI-System entwickelt oder in Verkehr bringt. Er muss nach Art. 50 Abs. 2 dafür sorgen, dass die Ausgaben des Systems in einem maschinenlesbaren Format markiert und als künstlich erzeugt oder verändert erkennbar sind — also Metadaten, Wasserzeichen oder vergleichbare technische Verfahren.

Betreiber (Deployer) ist, wer das System berufsmäßig einsetzt. Nach Art. 50 Abs. 4 muss der Betreiber offenlegen, wenn KI-generierte oder KI-manipulierte Bild-, Audio- oder Videoinhalte einen Deepfake darstellen.

Was ein Deepfake in diesem Sinne ist, definiert die Kommission eng am Inhalt, nicht an der Absicht: KI-generierte oder manipulierte Bild-, Audio- oder Videoinhalte, die bestehenden Personen, Objekten, Orten, Entitäten oder Ereignissen ähneln und einer Person fälschlicherweise als authentisch oder wahrheitsgetreu erscheinen würden. Ein virtuell eingerichtetes, real existierendes Wohnzimmer fällt genau darunter: Der Ort existiert, die Einrichtung nicht — und das Bild sieht echt aus.

Für die Praxis heißt das: Als Makler trifft dich die sichtbare Offenlegung nach Abs. 4. Die maschinenlesbare Markierung nach Abs. 2 schuldet dein Tool-Anbieter — aber wenn dein Tool nichts markiert, trägst du das Ergebnis: Ein Exposé ohne Kennzeichnung bleibt unzureichend gekennzeichnet, unabhängig davon, welche Rolle formal betroffen war. Bei der Tool-Auswahl ist die Frage „markiert das System maschinenlesbar?" deshalb ein Auswahlkriterium, nicht ein Detail.

3. Was gekennzeichnet werden muss — und was ausdrücklich nicht

Der Gesetzestext enthält eine wichtige Ausnahme. Nach Art. 50 Abs. 2 gilt die Markierungspflicht nicht, soweit das KI-System eine unterstützende Funktion für die Standardbearbeitung ausübt oder die vom Betreiber bereitgestellten Eingabedaten beziehungsweise deren Bedeutung nicht wesentlich verändert. Die Kommission nennt diese Standardbearbeitung in den Leitlinien ausdrücklich als Ausnahmefall.

Daraus ergibt sich eine klare Trennlinie: Verändert die Bearbeitung den Aussagegehalt des Bildes, wird gekennzeichnet. Verbessert sie nur die technische Qualität desselben Bildinhalts, nicht.

Bearbeitung	Kennzeichnung	Begründung
Virtuelles Staging (leere Räume digital möbliert)	Ja	Möbel, Boden, Deko existieren nicht — das Bild zeigt einen Zustand, den das Objekt nicht hat
Himmelaustausch, Dämmerungsaufnahme, Jahreszeitenwechsel	Ja	Der Aufnahmezeitpunkt wird verändert; die Lichtstimmung ist erfunden
Objekte entfernen (Mülltonne, Auto, Nachbarbebauung, Kabel)	Ja	Der reale Zustand wird verändert, nicht nur besser abgebildet
KI-Renovierung / Visualisierung („so könnte es aussehen")	Ja	Zeigt einen Zustand, der nicht besteht — Kennzeichnung plus Klarstellung, dass es eine Anmutung ist
KI-Video, KI-Rundgang, KI-Grundriss	Ja	Künstlich erzeugte Inhalte bzw. KI-gestützt erstellte Pläne
Belichtung, Weißabgleich, Farbkorrektur	Nein	Standardbearbeitung, kein veränderter Aussagegehalt
Entrauschen, Schärfen, Upscaling	Nein	Reine Qualitätsverbesserung desselben Bildinhalts
Zuschneiden, Geraderücken, Objektivkorrektur	Nein	Standardbearbeitung

Und Texte? Für KI-generierte Texte greift Art. 50 Abs. 4 nur dann, wenn sie veröffentlicht werden, um die Öffentlichkeit über Angelegenheiten von öffentlichem Interesse zu informieren — und die Pflicht entfällt, wenn der Text eine menschliche Prüfung durchlaufen hat und eine natürliche oder juristische Person die redaktionelle Verantwortung trägt. Ein Makler, der einen KI-Textentwurf prüft, anpasst und unter seinem Namen veröffentlicht, trägt diese Verantwortung. Die Pflicht entfällt damit — die Haftung für den Inhalt bleibt.

Grauzonen: Entfernte Möbel, weggerechnete Flecken, „neutralisierte" Nachbarbebauung. Faustregel: Wenn ein Interessent sich nach der Besichtigung fragen würde, warum etwas anders aussieht, gehört es gekennzeichnet. Im Zweifel kennzeichnen — das ist der einzige Weg, der nie falsch ist.

4. Wie eine belastbare Kennzeichnung aussieht

Art. 50 Abs. 5 gibt das Ziel vor: Die Information muss klar und unterscheidbar und spätestens bei der ersten Interaktion oder Exposition bereitgestellt werden, außerdem barrierefrei zugänglich sein. Die Platzierungsvorgaben zu den EU-Icons konkretisieren das für die Praxis:

- Keine überlagernden Elemente — die Kennzeichnung darf nicht von anderen Bildelementen verdeckt werden.

- Direkt in den Inhalt eingebettet, nicht nur daneben — und auch bei Weitergabe oder Download sichtbar.

- Deutlich sichtbare Größe.

- Einfache Sprache, kein Fachjargon, keine Abkürzungen außer „KI".

- Nach Möglichkeit für assistive Technologien lesbar (Alt-Text oder ARIA-Hinweis).

Fünf Varianten haben sich in der Praxis etabliert:

Variante	Stärke	Schwäche	Geeignet für
Badge direkt im Bild	Wandert mit dem Bild, auch bei Screenshots und Reposts sichtbar	Muss pro Bild gesetzt werden (automatisch, wenn das Tool es kann)	Alle Portalbilder, Social Media, Weitergabe
Bildunterschrift	In 10 Sekunden umgesetzt	Verschwindet beim Kopieren des Bildes	Katalogseiten, PDF-Exposés
Hinweisblock im Exposé	Erklärt, was verändert wurde — schafft Vertrauen	Nicht am Bild selbst	Jedes Exposé mit KI-Bildern
Alt-Text	Barrierefreiheit und Suchmaschinen	Nicht sichtbar im Bild	Zusätzlich, nie allein
Maschinenlesbare Metadaten	Erfüllt die Erkennbarkeit technisch (IPTC DigitalSourceType)	Für den Betrachter unsichtbar	Pflichtebene des Anbieters

Empfehlung: Kombination aus Badge im Bild und Hinweisblock im Exposé, Alt-Texte automatisch. Das Badge erfüllt die Sichtbarkeit dort, wo das Bild tatsächlich auftaucht; der Hinweisblock erklärt es in einem Satz — und genau diese Erklärung macht aus einer Pflicht einen Verkaufsvorteil.

5. Wer prüft — und was Verstöße kosten

Die Durchsetzung liegt bei den Marktüberwachungsbehörden der Mitgliedstaaten. Art. 99 der KI-Verordnung sieht drei Stufen vor:

- bis 35 Mio. EUR oder 7 % des weltweiten Jahresumsatzes für verbotene Praktiken nach Art. 5

- bis 15 Mio. EUR oder 3 % unter anderem für Verstöße gegen die Transparenzpflichten nach Art. 50 (Art. 99 Abs. 4 Buchstabe g)

- bis 7,5 Mio. EUR oder 1 % für falsche oder irreführende Angaben gegenüber Behörden

Für KMU und Start-ups gilt nach Art. 99 Abs. 6 der jeweils niedrigere Betrag von Summe und Prozentsatz — die Verhältnismäßigkeit ist also im Gesetz angelegt, nicht erst in der Praxis. Bei der Bemessung zählen nach Art. 99 Abs. 7 unter anderem Art, Schwere und Dauer des Verstoßes, Größe und Umsatz des Unternehmens sowie die ergriffenen Maßnahmen und die Kooperation mit den Behörden. Ein dokumentierter Kennzeichnungsprozess wirkt hier mildernd; das ist der praktische Grund, warum sich die Checkliste unten lohnt.

Und die Entlastung: Vor dem 2. August 2026 veröffentlichte Inhalte müssen nicht nachträglich gekennzeichnet werden.

6. Wo Kennzeichnung endet und Irreführung beginnt

Kennzeichnung erlaubt die Inszenierung — sie macht sie transparent. Sie erlaubt nicht, den Zustand des Objekts zu verschleiern. Die Grenze verläuft nicht bei „verändert / nicht verändert", sondern bei „ehrlich inszeniert / getäuscht":

Zulässig mit Kennzeichnung: leere Räume digital einrichten, Himmel austauschen, Abendlicht simulieren, eine Renovierungsvisualisierung als Möglichkeit zeigen.

Nicht zulässig, unabhängig von der Kennzeichnung: Schimmel, Feuchtigkeit, Risse, Bauschäden oder fehlende Wände wegrechnen; Größenverhältnisse so verzerren, dass Räume größer wirken als sie sind; eine Renovierungsvisualisierung als bestehenden Zustand ausgeben; Mängel verschweigen. Das ist keine Transparenzfrage mehr, sondern Irreführung — mit Folgen weit über Art. 50 hinaus, von der Unterlassung bis zur Rückabwicklung.

Zwei Regeln aus der Praxis: Originale archivieren — sie sind der Beweis, dass die Bearbeitung dokumentiert und die Kennzeichnung korrekt war. Und bei KI-Renovierungen immer einen Satz dazuschreiben, der die Visualisierung als solche benennt, statt sie nur zu kennzeichnen.

7. Wie Zestio das umsetzt

Weil die Frage im Makleralltag sofort aufkommt: Zestio kennzeichnet KI-Bearbeitungen automatisch, und zwar in beiden Ebenen.

Sichtbar: Jedes Bild, das durch KI-Bearbeitung entsteht, erhält ein Label des offiziellen EU-Symbolsatzes in der passenden Variante — „KI-generiert" für vollständig synthetische Ausgaben, „Mit KI-Unterstützung (KI-modifiziert)" für veränderte Aufnahmen, „Mit KI-Unterstützung erstellt" für KI-gestützte Pläne. Das Badge sitzt im Bild selbst, standardmäßig auf 7 % der Bildbreite (mindestens 80 Pixel), damit es auf jeder Ausgabegröße sichtbar ist und auch bei Weitergabe im Bild bleibt.

Kennzeichnungspflichtige Bearbeitungen im System sind: virtuelles Staging, Himmelaustausch und Dämmerung, Entfernen von Objekten und Störfaktoren, KI-Videos sowie KI-Grundrisse.

Bewusst nicht gekennzeichnet werden: reine Belichtungs- und Farbkorrektur, Entrauschen und Upscaling. Diese Bearbeitungen fallen unter die Standardbearbeitung nach Art. 50 Abs. 2 und verändern den Aussagegehalt des Bildes nicht — eine Kennzeichnung würde dort eine Veränderung suggerieren, die es nicht gibt.

Maschinenlesbar: Zusätzlich zur sichtbaren Kennzeichnung wird das Bild mit maschinenlesbaren Metadaten versehen (JPEG-XMP mit IPTC-Feld für digitale Quelle, Wert für KI-erzeugte Medien) samt einer eigenen Markierung mit Versionsstand. Damit erfüllt das Bild die Erkennbarkeit nach Art. 50 Abs. 2, nicht nur die sichtbare Offenlegung.

Bei Texten: Die KI-Textfunktionen liefern Vorschläge. Die redaktionelle Verantwortung und die Freigabe liegen beim Nutzer — das ist die Konstellation, in der Art. 50 Abs. 4 für Texte keine Kennzeichnung verlangt.

Welche Bearbeitung wie gekennzeichnet wird, ist ausführlich in unserer Datenschutzerklärung dokumentiert.

8. 7-Punkte-Checkliste für die Exposé-Freigabe

1. Bilder kategorisieren: Für jedes Bild festhalten, welche Bearbeitung erfolgt ist — kennzeichnungspflichtig ja/nein. Eine Tabelle mit Objekt, Bild und Bearbeitungsart reicht.

2. Badge im Bild: Kennzeichnung im Bild, nicht nur im Katalogtext. Bei Weitergabe muss sie mitkommen.

3. Hinweisblock: Ein Satz im Exposé, der benennt, was verändert wurde („Leerstand virtuell eingerichtet, gekennzeichnet").

4. Alt-Texte: Kurzer Zusatz „KI-generiert" oder „KI-modifiziert" — Barrierefreiheit und Vollständigkeit.

5. Metadaten prüfen: Bei Bildern aus externen Quellen kontrollieren, ob maschinenlesbare Kennzeichnung vorhanden ist. Fehlt sie, ist das ein Warnsignal.

6. Originale archivieren: Unbearbeitete Aufnahmen pro Objekt ablegen, mit Datum.

7. Prozess dokumentieren: Wer kennzeichnet, wie wird geprüft, wer gibt frei. Das ist der Teil, der bei einer Nachfrage zählt.

9. Häufige Fragen

Müssen Makler KI-Bilder im Exposé kennzeichnen? Ja, wenn die Bearbeitung den Aussagegehalt verändert — virtuelles Staging, Himmelaustausch, entfernte Objekte, KI-Renovierungen. Bei reiner Belichtungs-, Farb- oder Schärfekorrektur greift die Ausnahme für Standardbearbeitung nach Art. 50 Abs. 2 und es besteht keine Kennzeichnungspflicht.

Reicht ein Hinweis in den AGB oder im Impressum? Nein. Die Kennzeichnung muss am Inhalt selbst erfolgen, klar und unterscheidbar, spätestens wenn der Interessent das Bild zum ersten Mal sieht. Ein allgemeiner Hinweis in den Geschäftsbedingungen erreicht den Betrachter nicht dort, wo die Frage entsteht.

Gilt das auch für Videos und Grundrisse? Ja. KI-erzeugte oder KI-manipulierte Videos sind ausdrücklich erfasst, und ein KI-gestützt erstellter Grundriss ist ein künstlich erzeugter Inhalt — hier ist die Kennzeichnung ebenfalls sinnvoll und in unserem System automatisch.

Was ist mit KI-geschriebenen Objektbeschreibungen? Die Offenlegungspflicht für Texte trifft nur Veröffentlichungen ohne menschliche Prüfung und ohne redaktionelle Verantwortung. Prüft der Makler den Entwurf und veröffentlicht ihn unter seinem Namen, entfällt die Pflicht — die Verantwortung für den Inhalt bleibt bestehen.

Muss ich alte Exposés nachträglich kennzeichnen? Nein. Inhalte, die vor dem 2. August 2026 erzeugt und veröffentlicht wurden, müssen nicht rückwirkend gekennzeichnet werden. Für Systeme, die vor diesem Datum in Verkehr waren, läuft die Übergangsfrist für die technische Markierung bis 2. Dezember 2026.

Wer haftet — ich oder das Tool? Beide Rollen haben Pflichten: Der Anbieter markiert maschinenlesbar, der Betreiber legt sichtbar offen. Nach außen ist es das Exposé des Maklers, das beurteilt wird — deshalb ist die Kennzeichnung im eigenen Prozess nicht delegierbar. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung; bei Sonderfällen (Kaufvertrag, Streitfall, großen Portfolios) gehört ein Anwalt dazu.

Fazit: Kennzeichnung ist 2026 ein Verkaufsargument

Die Transparenzpflichten sind seit dem 2. August 2026 in Kraft, die Leitlinien der Kommission liegen seit dem 20. Juli 2026 vor, der Verhaltenskodex und der offizielle EU-Symbolsatz stehen bereit. Die Umsetzung ist für Makler überschaubar: kennzeichnen, was den Aussagegehalt ändert, nichts kennzeichnen, was nur die Qualität verbessert, und den Prozess dokumentieren.

Wer das automatisch macht, verkauft weiter — mit Bildern, die zeigen, was möglich ist, und mit einem Hinweis, der Vertrauen schafft statt Misstrauen. Wer es ignoriert, riskiert Bußgelder nach Art. 99, Streit mit Interessenten und Probleme bei der Vermarktung.

Weiterlesen: Virtuelles Staging für Makler: der Leitfaden · Was virtuelle Bearbeitung wirklich kostet · KI für Immobilienmakler 2026

Quellen

- Verordnung (EU) 2024/1689 (KI-Verordnung), Art. 50 und Art. 99 — eur-lex.europa.eu

- Verordnung (EU) 2026/1744 (Digital Omnibus on AI) vom 24. Juli 2026, in Kraft seit 27. Juli 2026

- Europäische Kommission: Leitlinien zu den Transparenzpflichten nach Art. 50, verabschiedet am 20. Juli 2026 — digital-strategy.ec.europa.eu

- Europäische Kommission: Verhaltenskodex für die Transparenz von KI-generierten Inhalten, final Juni 2026

- Europäische Kommission: EU-Icons zur Kennzeichnung von KI-generierten Inhalten