Grundsteuer 2026/2027: Was Vermieter wissen müssen

Kurzantwort: Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuem Recht erhoben. Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell mit Urteilen vom 12. November 2025 für verfassungskonform erklärt; gegen das Modell ist seit dem 27. Februar 2026 eine Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht anhängig, entschieden ist sie noch nicht. Für Eigentümer und Makler sind deshalb drei Dinge entscheidend: die Einspruchsfrist von einem Monat prüfen, die Höhe des Hebesatzes Ihrer Gemeinde kennen — und die Grundsteuer als Nebenkostenposition offen im Exposé ausweisen.

Genau darum geht es in diesem Artikel: was rechtlich gilt, wo der Streit steht, welche Fristen laufen — und warum die Grundsteuer in der Vermarktung mehr ist als eine Zahl in der Nebenkostenabrechnung.

Was sich seit 2025 geändert hat

Die Grundsteuer wird seit dem 1. Januar 2025 auf Grundlage des reformierten Rechts und neuer Hebesätze der Gemeinden erhoben (Quelle: Bundesministerium der Finanzen, FAQ zur neuen Grundsteuer). Das alte Einheitswertverfahren, dessen Werte teils aus den 1960er-Jahren stammten, ist damit Geschichte.

Für die Bewertung gibt es nicht ein Modell, sondern mehrere:

Modell	Gilt in	Bewertungslogik
Bundesmodell	elf Länder	Ertragswert- bzw. Sachwertverfahren auf Basis von Bodenrichtwert und Miete
Länder-Modelle	Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen	eigene Flächen- bzw. Lage-Modelle

Dass es elf Länder sind, die das Bundesmodell anwenden, ist nicht nur eine Aufzählung — es ist der Grund, warum die aktuelle Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs für so viele Eigentümer relevant ist (Quelle: BFH-Pressemitteilung vom 10. Dezember 2025).

Die Grundsteuer bleibt eine kommunale Steuer: Der Bund und die Länder regeln die Bemessungsgrundlage, die Gemeinde bestimmt über den Hebesatz, wie viel am Ende tatsächlich gezahlt wird. Das Grundsteueraufkommen lag laut Statistischem Bundesamt (WISTA 05/2025) bereits 2023 bei 15,5 Milliarden Euro — Geld, das fast vollständig in den kommunalen Haushalten bleibt.

Der Streitstand: BFH-Urteile vom 12. November 2025 und die Verfassungsbeschwerde

Der wichtigste Termin für Eigentümer war der 12. November 2025: Der Bundesfinanzhof entschied in drei Verfahren (Az. II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25), dass die Vorschriften des Ertragswertverfahrens nach dem Bundesmodell verfassungskonform sind. Die Entscheidungen wurden am 10. Dezember 2025 veröffentlicht.

Der BFH prüfte zwei Ebenen:

- die formelle Verfassungsmäßigkeit — insbesondere die Gesetzgebungskompetenz des Bundes und den Grundsatz der Vorhersehbarkeit,

- die materielle Verfassungsmäßigkeit — also die Frage, ob die starke Typisierung des Verfahrens zu einer realitätsgerechten Bewertung führt.

Im Ergebnis bejahte der BFH beides. Damit ist die Frage aber nicht endgültig geklärt, denn die letzte Instanz für Verfassungsfragen ist ein anderes Gericht:

Am 27. Februar 2026 haben Haus & Grund Deutschland und der Bund der Steuerzahler Deutschland gemeinsam Verfassungsbeschwerde gegen das Bundesmodell beim Bundesverfassungsgericht eingelegt (Quellen: Haus & Grund, 27. Februar 2026; Haufe, 10. März 2026). Die Verbände unterstützen dabei zwei Kläger und beanstanden im Kern, dass die typisierte Bewertung zu einer nicht realitätsgerechten Belastung führe.

Was das für Sie bedeutet: Solange das Bundesverfassungsgericht nicht entschieden hat, gilt das Bundesmodell. Es gibt keine Aussetzung der Vollziehung „von Amts wegen" und keine Grundlage, die Zahlung einfach zu verweigern. Wer unsicher ist, prüft seinen Bescheid und handelt fristgerecht — siehe nächster Abschnitt.

Zwei weitere Entscheidungen aus 2026 sind praktisch wichtig, weil sie den Streit um die Bewertung verschieben:

- BFH, Beschluss vom 20. Januar 2026 (II B 50/25): Bei einem Grundstück im Entwicklungszustand „Land- und Forstwirtschaft" kann die Bewertung daran scheitern, welcher Bodenrichtwert herangezogen wird. Sind in derselben Bodenrichtwertzone mehrere Werte ausgewiesen, erlaubt § 247 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BewG eine Auswahl — ein Punkt, der in der Praxis regelmäßig strittig ist (Quellen: BFH, Entscheidung vom 20. Januar 2026; dejure.org; rechtsanwalt-krau.de, Februar 2026).

- BFH, Urteil vom 11. März 2026 (II R 6/23): Die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise dürfen von den Finanzgerichten grundsätzlich ohne eigene weitere Sachaufklärung übernommen werden. Eine gerichtliche Überprüfung kommt erst in Betracht, wenn Fehler substantiiert vorgetragen werden oder offensichtlich sind. Entscheidend für Eigentümer: Der Weg über § 198 BewG — der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts — bleibt unabhängig davon offen und wird in der Praxis zur zentralen Verteidigungslinie (Quellen: immo-gutachter.info, 15. August 2026; twga-consulting.de, 31. Juli 2026).

Ein Hinweis zur Einordnung: Das Verfahren II R 6/23 betraf eine Erbschaftsteuer-Frage (geerbte Eigentumswohnung), die Bewertung folgte aber denselben Vorschriften der §§ 182, 183 BewG, die auch für die Grundsteuerbewertung herangezogen werden. Genau deshalb ist die Aussage zu Vergleichspreisen und § 198 BewG auch für die Grundsteuer von Bedeutung — sie ist aber nicht als „neues Grundsteuer-Urteil" zu lesen.

Bescheid prüfen: Einspruchsfrist und der Nachweis eines niedrigeren Werts

Der häufigste Fehler im Umgang mit der neuen Grundsteuer ist kein Rechenfehler, sondern ein Zeitfehler. Wer den Bescheid für zu hoch hält, muss innerhalb der Rechtsbehelfsfrist handeln.

Die Frist: ein Monat. Einsprüche gegen Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheide sind nur innerhalb einer einmonatigen Einspruchsfrist nach Bekanntgabe zulässig (Quelle: Finanzämter Baden-Württemberg, Informationen für Eigentümer zur neuen Grundsteuer). Zusätzlich ist ein Antrag auf Aussetzung der Vollziehung möglich, damit die Steuer bis zur Entscheidung nicht gezahlt werden muss.

Prüfen Sie den Bescheid in dieser Reihenfolge:

1. Grundstücks- und Wohnungsgröße — Tippfehler aus der Erklärung wirken sich direkt auf den Wert aus.

2. Bodenrichtwert — stimmt er mit dem veröffentlichten Wert Ihrer Zone überein?

3. Baujahr, Ausstattungsstandard, Mietniveau — hier steckt der größte Hebel im Ertragswertverfahren.

4. Grundsteuermessbetrag — er wird von der Gemeinde mit dem Hebesatz multipliziert; ein Fehler hier wirkt Jahre nach.

Und wenn der Bescheid rechnerisch korrekt ist, aber der Wert trotzdem zu hoch? Dann kommt § 198 BewG ins Spiel: Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert zum Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den gesetzlichen Regeln ermittelte Wert, ist dieser niedrigere Wert anzusetzen (Quelle: § 198 BewG, Gesetzestext). In der Praxis läuft das über ein Gutachten — etwa über den örtlichen Gutachterausschuss.

Der Hebesatz entscheidet über die tatsächliche Last

Ein Punkt wird in der öffentlichen Debatte regelmäßig übersehen: Die Reform verändert die Verteilung der Last zwischen Objekten und Gemeinden — ob Sie insgesamt mehr oder weniger zahlen, entscheidet am Ende der Hebesatz Ihrer Gemeinde.

Die Rechnung ist kurz:

Grundsteuerwert → × Steuermesszahl → Grundsteuermessbetrag → × Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer

Viele Gemeinden haben ihre Hebesätze zur Reform angepasst. Wie weit das geht, zeigt ein Blick in ein einzelnes Bundesland: In Schleswig-Holstein haben im ersten Halbjahr 2026 nach vorläufigen Ergebnissen 295 von 1.104 Gemeinden ihre Grundsteuerhebesätze angepasst (Quelle: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein, 2026). Für Eigentümer heißt das: Der Vergleich mit dem Nachbarort sagt mehr über Ihre Belastung aus als der Vergleich der Grundsteuerwerte.

Für Makler und Property Manager ist der Hebesatz ein Standortargument mit Zahlen: Zwei ansonsten identische Objekte können je nach Gemeinde spürbar unterschiedliche laufende Kosten tragen. Wer das im Beratungsgespräch parat hat, argumentiert auf Augenhöhe — gerade bei Kapitalanlegern, die die Nettorendite rechnen.

Grundsteuer beim Verkauf: Steuerschuldner, Umlage und Exposé

Bei einem Verkauf stellen Käufer fast immer die gleichen drei Fragen. Die Antworten sind unspektakulär, aber sie gehören in jedes Beratungsgespräch:

Wer schuldet die Grundsteuer?

Steuerschuldner ist grundsätzlich der Eigentümer des Grundstücks — die Grundsteuer ist eine öffentlich-rechtliche Abgabe, die nicht durch einen Kaufvertrag auf eine andere Person übertragen werden kann. Zivilrechtlich können Verkäufer und Käufer aber vereinbaren, wer die laufende Belastung wirtschaftlich trägt; solche Vereinbarungen betreffen nur das Innenverhältnis.

Kann man die Grundsteuer umlegen?

Bei vermieteten Objekten ja: Die Grundsteuer gehört nach § 2 Nr. 1 BetrKV zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks und damit zu den umlagefähigen Betriebskosten — vorausgesetzt, der Mietvertrag sieht die Umlage von Betriebskosten vor. Üblich ist die Verteilung nach Wohnfläche (Quellen: mietrecht.com; mein-nebenkostenrechner.de, Stand 2026).

Was gehört ins Exposé?

Die Grundsteuer ist keine Nebensache, sondern ein Bestandteil der laufenden Kosten — und ein Vertrauensfaktor. Ein Exposé, das die voraussichtliche Grundsteuer und die Positionen der Nebenkosten transparent nennt, verhindert die teuerste Nachverhandlung: die in der Besichtigung. Der bekannte Effekt: Fehlen solche Angaben, entsteht beim Interessenten der Verdacht, dass weitere Kosten verschwiegen werden.

Warum die Grundsteuer ein Vermarktungsfaktor ist

Hier schließt sich der Kreis. Die Grundsteuer ist eine laufende Kostenposition — und laufende Kosten sind genau das, was eine Immobilie schwer verkäuflich macht, wenn sie leer steht.

Rechnen Sie es einmal durch: Ein Objekt, das nicht verkauft oder nicht vermietet ist, kostet weiter Geld — Grundsteuer, Versicherung, Energie, Instandhaltung, gegebenenfalls Finanzierung. Bei 800 Euro laufenden Kosten pro Monat sind das 9.600 Euro im Jahr, die keinem Ertrag gegenüberstehen. Die Grundsteuer ist dabei ein kleiner, aber fixer Posten: Sie fällt auch dann an, wenn nichts passiert.

Was daraus für die Vermarktung folgt, ist keine Steuerfrage, sondern eine Frage der Geschwindigkeit:

- Erster Eindruck entscheidet über die Anfrage. Zwischen zwei ähnlichen Angeboten gewinnt in der Regel das Objekt mit den besseren Bildern. Deshalb gehört die Optimierung der Fotos an den Anfang — sie ist der Hebel mit dem besten Verhältnis von Aufwand zu Wirkung.

- Leere Räume verkaufen schlechter als eingerichtete. Interessenten können sich in einem leeren Zimmer den Alltag nicht vorstellen. Eine virtuelle Einrichtung schließt diese Lücke, ohne Möbel zu transportieren.

- Transparenz bei laufenden Kosten beugt Absagen vor. Objektbeschreibung und Unterlagen sollten Grundsteuer, Hausgeld und Nebenkostenvorauszahlung so klar benennen, wie sie sind.

Genau dafür gibt es Werkzeuge, die sich ohne Fototermin nutzen lassen: In Zestio lassen sich vorhandene Bilder aufhellen und korrigieren sowie Räume virtuell einrichten — ohne neue Möbel, ohne neuen Termin vor Ort. Die Kosten stehen in Credits und sind damit planbar: Ein aufbereitetes Bild kostet 1 Credit, ein virtuell eingerichtetes Bild 2 Credits. Der kostenlose Tarif enthält 10 Credits zum Ausprobieren, Pro kostet 29 € im Monat und enthält 100 Credits, Enterprise 99 € im Monat mit 500 Credits. Details stehen unter Preise.

Wichtig und ausdrücklich: Virtuell eingerichtete Bilder sind Hinweise auf die Möglichkeit, nicht auf den Bestand eines Objekts. Sie müssen als solche gekennzeichnet werden — seit den Transparenzpflichten der EU-KI-Verordnung ist das kein optionaler Zusatz. Wer das offen tut, verliert keine Wirkung: Die Bilder zeigen weiterhin, wie der Raum wirken kann.

7-Punkte-Checkliste für Vermieter und Makler

1. Bescheide abheften und Fristen notieren. Einspruchsfrist: ein Monat ab Bekanntgabe.

2. Bescheid gegen die eigene Erklärung prüfen. Größe, Bodenrichtwert, Baujahr, Standard, Mietniveau.

3. Hebesatz Ihrer Gemeinde kennen. Er entscheidet über die tatsächliche Belastung — nicht der Grundsteuerwert allein.

4. Bei Zweifeln § 198 BewG prüfen. Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts bleibt möglich; dafür braucht es belastbare Unterlagen, meist ein Gutachten.

5. Umlagefähigkeit klären. Grundsteuer ist umlagefähig (§ 2 Nr. 1 BetrKV) — wenn der Mietvertrag die Betriebskostenumlage vorsieht.

6. Kosten im Exposé nennen. Grundsteuer, Hausgeld, Nebenkostenvorauszahlung — vollständig und nachvollziehbar.

7. Vermarktung beschleunigen statt abwarten. Gute Bilder und eingerichtete Räume verkürzen die Zeit bis zur Anfrage — und jede Woche Leerstand kostet bares Geld.

Häufige Fragen

Ist das Bundesmodell der Grundsteuer verfassungswidrig?

Nach dem Stand von Oktober 2026: nein, jedenfalls nicht nach der Einschätzung des Bundesfinanzhofs. Der BFH hat mit Urteilen vom 12. November 2025 (Az. II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25) entschieden, dass das Bundesmodell verfassungskonform ist. Eine Verfassungsbeschwerde von Haus & Grund und dem Bund der Steuerzahler ist seit dem 27. Februar 2026 beim Bundesverfassungsgericht anhängig; eine Entscheidung steht aus.

Wie lange habe ich Zeit, gegen meinen Grundsteuerbescheid vorzugehen?

Einspruch gegen Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheide ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe möglich. Zusätzlich kann Aussetzung der Vollziehung beantragt werden.

Zahle ich jetzt mehr Grundsteuer als vorher?

Nicht automatisch. Ob Ihre Belastung steigt oder sinkt, hängt von drei Faktoren ab: dem neu ermittelten Grundsteuerwert, der Steuermesszahl und dem Hebesatz Ihrer Gemeinde. Deshalb ist der Hebesatz-Vergleich innerhalb der Gemeinde wichtiger als der Vergleich der Grundsteuerwerte mit dem Nachbarort.

Was ist der „Nachweis eines niedrigeren Wertes" nach § 198 BewG?

Weist der Eigentümer nach, dass der gemeine Wert seines Grundstücks zum Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den gesetzlichen Regeln ermittelte Wert, ist der niedrigere Wert anzusetzen. In der Praxis geschieht das über ein Gutachten, häufig über den Gutachterausschuss.

Kann ich die Grundsteuer auf Mieter umlegen?

Ja, sofern der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vorsieht: Die Grundsteuer zählt nach § 2 Nr. 1 BetrKV zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks und ist damit umlagefähig. Verteilt wird sie üblicherweise nach Wohnfläche.

Kann die Grundsteuer beim Verkauf auf den Käufer übertragen werden?

Steuerschuldner bleibt der Eigentümer — die Grundsteuer ist öffentlich-rechtlich nicht übertragbar. Verkäufer und Käufer können aber im Kaufvertrag eine wirtschaftliche Aufteilung vereinbaren; das betrifft nur das Verhältnis der Parteien zueinander.

Warum sollte ein Makler die Grundsteuer überhaupt erwähnen?

Weil laufende Kosten kaufentscheidend sind und weil fehlende Angaben Zweifel erzeugen. Ein Exposé mit vollständigen laufenden Kosten — Grundsteuer, Hausgeld, Nebenkosten — verkürzt Rückfragen und Nachverhandlungen.

Fazit: Was in den nächsten Monaten zählt

Die neue Grundsteuer ist seit 2025 in Kraft, der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell bestätigt, und beim Bundesverfassungsgericht liegt seit Februar 2026 eine Verfassungsbeschwerde. Bis dort entschieden wird, gilt das geltende Recht — und damit geht es für Eigentümer und Makler nicht um die Frage „gilt die Reform?", sondern um die drei Dinge, die sich sofort beeinflussen lassen:

1. Bescheid prüfen, Frist kennen. Ein Monat, und bei Zweifeln der Weg über § 198 BewG.

2. Hebesatz verstehen. Er bestimmt die tatsächliche Last, nicht die Reform allein.

3. Kosten transparent vermarkten. Grundsteuer und Nebenkosten im Exposé — und Objekte mit guten Bildern und eingerichteten Räumen schneller an den Interessenten bringen.

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Dieser Artikel ist eine redaktionelle Einordnung und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Für die Beurteilung des eigenen Falls ist eine Steuerberatung oder Rechtsberatung erforderlich. Stand: Oktober 2026.