Immobilie verkaufen ohne Makler 2026: Ablauf & Kosten

Kurzantwort: Ein Privatverkauf spart in Deutschland bei einem Kaufpreis von 500.000 € rund 8.925 € Maklerprovision — das ist der Verkäuferanteil von 1,785 %, nicht die oft zitierten 17.850 €. Dem stehen 60 bis 120 Stunden Eigenarbeit, ein längerer Vermarktungszeitraum und das volle Haftungs- und Verhandlungsrisiko gegenüber. Der Privatverkauf lohnt sich vor allem bei marktkonformen Standardobjekten ohne Zeitdruck und mit Erfahrung in Verhandlung und Unterlagen.

Die wichtigsten Zahlen: - Typische Gesamtprovision in Deutschland: 3,57 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis, bei Verbraucher-Käufern hälftig geteilt (§§ 656c, 656d BGB) — Verkäuferanteil 1,785 %

- Bei 500.000 €: 8.925 € Verkäuferanteil, also rund 1,8 % des Kaufpreises

- Zeitaufwand Privatverkauf: 60–120 Stunden über typischerweise vier bis acht Monate

Was der Privatverkauf wirklich spart

Die Rechnung, die in fast jedem Ratgeber steht, geht so: 500.000 € Kaufpreis, 3,57 % Provision, „das sind 17.850 €, die Sie sparen". Sie stimmt nicht — jedenfalls nicht für den Verkäufer.

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser: Lässt sich der Makler von beiden Seiten einen Lohn versprechen, müssen sich beide Parteien in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c Abs. 1 BGB). Beauftragt nur eine Seite den Makler, ist eine Vereinbarung, die die andere Seite zur Zahlung verpflichtet, nur wirksam, wenn die beauftragende Seite mindestens in gleicher Höhe zahlt (§ 656d Abs. 1 BGB). Voraussetzung ist in beiden Fällen, dass der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB).

Praktisch heißt das: Bei marktüblichen 3,57 % Gesamtprovision trägt der Verkäufer 1,785 % — bei 500.000 € also 8.925 €, nicht 17.850 €. Wer diese Zahl in seiner Kalkulation verdoppelt, rechnet sich den Privatverkauf schön.

> Fällt die Provision wirklich immer hälftig? Nein. Die 3,57 % sind Marktüblichkeit, keine gesetzliche Vorgabe — die Provision ist frei verhandelbar. Die hälftige Aufteilung greift, wenn der Käufer Verbraucher ist und beide Seiten zahlen sollen. Bei einem gewerblichen Käufer oder einem reinen Verkäuferauftrag kann die Verteilung anders aussehen. Prüfen Sie Ihren Maklervertrag, bevor Sie mit einer Zahl planen.

Für die Schweiz und Österreich gilt abweichendes Recht; dieser Artikel rechnet mit deutschem Recht.

Privatverkauf in sieben Phasen: der Ablauf

Ein Privatverkauf scheitert selten am Preis und häufig an der Reihenfolge. Die folgenden sieben Phasen laufen in dieser Ordnung; die Zeitangaben sind Erfahrungswerte und verschieben sich je nach Marktlage.

Phase 1: Unterlagen zusammenstellen (2–4 Wochen)

Ohne Unterlagen gibt es keinen belastbaren Preis und keinen Notartermin. Was Sie brauchen, steht in der Checkliste weiter unten. Der kritische Punkt: fehlende Unterlagen kosten Wochen, nicht Tage — ein Grundbuchauszug oder eine Teilungserklärung aus dem Archiv des Verwalters braucht Postwege.

Phase 2: Preis festlegen (1–2 Wochen)

Der Angebotspreis ist eine Behauptung, der Kaufpreis ist ein Fakt. Drei Quellen gehören zusammen, bevor Sie inserieren: die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, das Bodenrichtwert-Infosystem Ihres Bundeslandes und die Angebotspreise vergleichbarer Objekte in Ihrer Lage. Wie Sie daraus einen Preis machen, steht im Abschnitt „Preis finden ohne Makler".

Phase 3: Präsentation (1 Woche)

Fotos, Grundriss, Exposé. Die Reihenfolge ist keine Geschmacksfrage: der Fotosatz entscheidet, ob jemand die Anzeige öffnet — 81 % der Käufer halten Fotos für das nützlichste Merkmal einer Objektseite (NAR, Profile of Home Buyers and Sellers 2025, USA; n = 6.103). Für die Aufbereitung gibt es Anleitungen im Foto-Guide für Makler und Eigentümer und im Leitfaden für virtuellem Staging.

Phase 4: Anzeige und Portale (1 Woche)

Die Anzeige muss die Pflichtangaben zum Energieausweis enthalten (dazu unten mehr), sonst ist sie angreifbar. Textlich gilt: Fakten vor Adjektiven — wie das geht, steht im Leitfaden für Immobilienanzeigen.

Phase 5: Besichtigungen (2–6 Wochen)

Rechnen Sie mit deutlich mehr Terminen als erwartet, wenn Sie nicht vorfilterst. Der wirksamste Filter ist eine Frage vor dem Termin: „Liegt Ihnen eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank vor?" Wer sie nicht beantworten kann, besichtigt nicht.

Phase 6: Verhandlung und Notarvorbereitung (1–3 Wochen)

Im Privatverkauf verhandeln Sie gegen einen Profi — den Käufer oder seinen Berater. Legen Sie vorher fest: Schmerzgrenze, was verhandelbar ist (Küche, Einbauten, Übergabetermin) und was nicht. Danach geht der Vertragsentwurf zum Notar.

Phase 7: Beurkundung, Übergabe, Grundbuch (4–8 Wochen)

Der Kaufvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB) — ohne Notar ist er formnichtig. Nach der Beurkundung folgen Auflassungsvormerkung, Löschung der alten Grundschuld, Umschreibung im Grundbuch und die Übergabe mit Zählerständen und Schlüsseln.

Unterlagen-Checkliste für den Privatverkauf

Diese Unterlagen sollten vollständig vorliegen, bevor die Anzeige online geht:

- Grundbuchauszug (aktuell, nicht älter als drei Monate) und, bei Wohnungen, die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung

- Flurkarte und Liegenschaftskataster-Auszug - Energieausweis (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis) — die Pflichtangaben daraus gehören in jede Anzeige

- Wohn- bzw. Nutzflächenberechnung nach DIN 277 oder WoFlV; bei Abweichungen zur Teilungserklärung: Erklärung

- Bauunterlagen: Baupläne, Baubeschreibung, Baugenehmigung, Abnahmeprotokolle

- Nachweise über Modernisierungen (Rechnungen, Fotodokumentation) — sie begründen Preis und vermeiden Nachfragen

- Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre und der aktuelle Wirtschaftsplan

- Bei Vermietung: Mietvertrag, Mieterhöhungen, Kaution, aktuelle Miete

- Bei Erbfall: Erbschein oder notarieller Erbvertrag, ggf. Nachlassverzeichnis

- Bei Scheidung/Gemeinschaftseigentum: Zustimmungserklärung aller Eigentümer

Fehlt eine dieser Unterlagen, ist das kein Ausschlusskriterium — aber rechnen Sie mit Nachfragen im Notarverfahren, die den Termin verschieben.

Preis finden ohne Makler: die drei Quellen

Der Makler-Vorteil bei der Preisfindung ist konkret benennbar: Er sieht erzielte Kaufpreise, nicht Angebotspreise. Diese Quellen ersetzen das teilweise:

1. Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Jeder Gutachterausschuss führt eine Sammlung der tatsächlich erzielten Kaufpreise. Auskünfte daraus sind kostenpflichtig, aber deutlich günstiger als ein Gutachten — die formalen Anforderungen unterscheiden sich je Bundesland, die Geschäftsstelle Ihres Landratsamts oder Ihrer Stadt gibt sie heraus.

2. Bodenrichtwerte. Bundesweit über das Bodenrichtwert-Informationssystem der Länder abrufbar (in Bayern und Nordrhein-Westfalen kostenlos). Für unbebaute Grundstücke ist das die belastbarste Größe; für bebaute Objekte liefert es die Plausibilitätsprüfung, nicht den Preis.

3. Angebotspreise als Korrektiv. Portale zeigen, was gefordert wird. Der Abstand zwischen Angebots- und Abschlusspreis ist regional unterschiedlich — deshalb dürfen Angebotspreise nur die dritte Quelle sein, nie die erste.

Wer eine automatisierte Einschätzung als Startpunkt will, kann eine KI-gestützte Immobilienbewertung nutzen; in Zestio kostet ein Marktreport 3 Credits. Das ist ein Rechenmodell, kein Verkehrswertgutachten — die Grenzen stehen im verlinkten Artikel.

Kostenvergleich: Was kostet ein Privatverkauf wirklich?

Kostenposition	Mit Makler	Privatverkauf
Maklerprovision (Verkäuferanteil 1,785 % bei 500.000 €)	8.925 €	0 €
Energieausweis	meist organisiert, Kosten trägt der Verkäufer	300–500 €
Fotograf	im Leistungsumfang	500–1.200 €
Virtuelles Staging / 3D-Tour	im Leistungsumfang	300–2.000 €
Portalpakete	im Leistungsumfang	200–600 €
Exposé	im Leistungsumfang	0–400 € (selbst erstellt)
Rechtsberatung / Vertragsprüfung	optional	1.500–3.000 €
Verkehrswertgutachten	optional	800–2.500 €
Zeitaufwand	5–10 Stunden	60–120 Stunden
Summe (realistische Kombination)	8.925 €	2.000–6.000 € + Zeit

Annahmen: Eigentumswohnung 500.000 €, mittlere Ausstattung, Deutschland, ohne Rechtsstreit. Kostenangaben sind Marktrichtwerte (Stand Oktober 2026), keine Zitate.

Auf den ersten Blick bleiben 3.000–7.000 € Ersparnis. Diese Rechnung ignoriert aber den entscheidenden Faktor: den erzielten Verkaufspreis.

Die 7 versteckten Kosten, die Privatverkäufer übersehen

1. Preisabschlag durch die schwächere Verhandlungsposition

Ein Makler verhandelt laufend, ein Privatverkäufer einmal im Leben — gegen einen Käufer, der oft Profi oder zumindest vorbereitet ist. Eine öffentlich verfügbare Erhebung mit belastbaren Prozentwerten zum Preisunterschied zwischen privaten und maklervermittelten Verkäufen gibt es nicht; wer mit „6 % Minus" rechnet, rechnet mit einer Annahme. Bei 500.000 € entspricht 1 % Preisunterschied 5.000 € — schon 2 % Preisnachlass übersteigen die gesamte gesparte Provision.

2. Längere Vermarktungsdauer

Die Portale veröffentlichen keine belastbaren Durchschnittswerte je Inseratsart. Was faktisch gilt: Jeder zusätzliche Monat kostet laufende Kosten (Heizung, Strom, Grundsteuer, Versicherung) und, bei bereits gekauftem Folgeobjekt, doppelte Finanzierungsbelastung. Bei 500 € monatlicher Belastung sind drei Monate Verzug 1.500 €.

3. Fehlende Marktübersicht

Der Makler sieht erzielte Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung, Privatverkäufer sehen Angebotspreise (siehe oben). Falsch eingeschätzte Preise korrigieren sich nicht durch Warten, sondern nur durch Senken — und jede Preissenkung ist im Portal sichtbar.

4. Keine qualifizierte Käufervorauswahl

Makler filtern nach Bonität, Finanzierungsbestätigung und Ernsthaftigkeit. Ohne Filter stehen Sie nach zehn Besichtigungen ohne Angebot da. Die Vorauswahl kostet nichts außer Disziplin: Finanzierungsbestätigung vor dem Termin, ein Gespräch statt einer Führung, keine Ausnahmen.

5. Fehlende professionelle Bildsprache

Fotos sind das wichtigste Merkmal der Objektseite (81 % „sehr nützlich", NAR 2025). Portalbetreiber veröffentlichen keine belastbaren Kennzahlen, wie einzelne Inserate mit schwachen Fotos abschneiden — deshalb ist die belastbare Aussage nicht „3× mehr Anfragen", sondern: Der Fotosatz ist der erste und billigste Hebel.

6. Rechtliche Fallstricke

Fehlerhafte Angaben im Exposé, unvollständige Energieausweis-Daten, verschwiegene Mängel: Privatverkäufer haften persönlich und ohne Berufshaftpflicht. Details im Abschnitt „Rechtliche Fallstricke".

7. Emotionaler Stress

Ein Hausverkauf trifft Menschen in einer Ausnahmesituation — Trennung, Erbfall, Jobwechsel. Die emotionale Distanz eines Maklers ist kein Luxus, sondern ein Schutz vor teuren Entscheidungen, die man in dieser Lage trifft.

Was ein Makler tatsächlich bringt — und was Tools ersetzen können

Um fair zu bleiben: Ein Teil der Maklerleistung lässt sich 2026 selbst erbringen, ein Teil nicht.

Makler-Leistung	Durch Werkzeug ersetzbar?	Aufwand selbst	Qualitätsverlust?
Preisbewertung	Teilweise (Kaufpreissammlung, Rechenmodelle)	1–2 Wochen	Ja, ohne lokale Abschlussdaten
Fotos aufbereiten	Ja (KI-Bildoptimierung)	Minuten	Gering
Virtuelles Staging	Ja	Minuten pro Raum	Gering
Exposé erstellen	Ja (Exposé-Generator)	1–2 Stunden	Gering
Grundriss und 3D-Tour	Ja	Stunden	Mittel (Aufmaß bleibt Handarbeit)
Anzeige auf Portalen	Teilweise (Pakete selbst buchbar)	1 Tag	Mittel (kein Premium-Ranking)
Käufervorauswahl	Nein	—	Hoch
Preisverhandlung	Nein	—	Hoch
Rechtssicherheit	Nein	—	Sehr hoch
Netzwerk (Notar, Banken, Handwerker)	Nein	—	Mittel

Das Fazit daraus: Präsentation und Unterlagen können Sie 2026 selbst übernehmen — Käuferauswahl, Verhandlung und Recht besser nicht.

Wer den Weg dennoch gehen will: Zestio deckt die Präsentations- und Unterlagenseite ab — Bildoptimierung ab 1 Credit, virtuelles Staging 2 Credits, Grundriss 0 Credits, 3D-Tour 8 Credits, Exposé als PDF, Video 15 Credits, Marktreport 3 Credits. Was wir nicht können: Käuferauswahl, Verhandlung, Rechtsberatung.

Eine Einordnung, die in vielen Ratgebern fehlt: Den OpenImmo-Feed für Immowelt und Immonet gibt es nur mit gewerblichem Anbieterkonto. Als Privatverkäufer erzeugen Sie stattdessen Anzeigentext und Bildpaket je Portal und stellen die Anzeige selbst ein. ImmoScout24 ist weder im Feed noch per API angebunden — die Partnerfreigabe steht aus.

Werkzeuge für den Privatverkauf: was Zestio abdeckt

Ein Exposé-Generator ist die halbe Miete. Im Privatverkauf hängen am Ende vier Dinge: die Unterlagen, die Pflichtangaben, die Anfragen und die Termine. Genau dort setzt die Plattform an — die Abdeckung Punkt für Punkt, mit den Grenzen daneben.

- Objektakte statt Schuhkarton. Grundbuchauszug, Flurkarte, Teilungserklärung, Wirtschaftspläne, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Energieausweis, Grundrisse: je Objektart eine Checkliste, Ablage per Upload, Status je Dokument. Freigaben erfolgen einzeln für Interessenten — mit Ablaufzeit und Zugriffsprotokoll, nicht als offener Ordner.

- Exposé mit Pflichtblock. Das PDF entsteht aus den Objektdaten; die Angaben nach § 87 GModG (Ausweistyp, Endenergiebedarf oder -verbrauch, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse) werden automatisch eingesetzt und sind in jedem Anzeigentext dieselben. Liegt der Ausweis noch nicht vor, wird die Lücke benannt statt mit einem Fantasiewert gefüllt — was die Pflichtangaben angeht, gilt das im Detail im Artikel zum Energieausweis.

- Eigene Objektseite statt nur Portal. Eine öffentliche Seite mit Token-Link: Bilder, Grundriss, freigegebene Unterlagen und ein Anfrageformular. Das ist der Kanal ohne Portalgebühr — und der einzige, auf dem die Anfrage direkt bei Ihnen landet und nicht in einem Portalpostfach.

- Anfragen mit Kaufreife. Im Formular drei Fragen: Vorhaben, Finanzierung, Zeitrahmen. Daraus rechnet der Server eine Kaufreife mit sichtbarer Herleitung — sortierbar, damit Sie nicht zehn gleich aussehende Mails vergleichen. Die Eingangsbestätigung geht automatisch raus, Löschfrist und Ablauf sind hinterlegt.

- Besichtigung aus der Anfrage. Ein Schritt macht aus der Anfrage einen Termin mit Zeitfenster und Bestätigung; der Kalender führt ihn mit, damit er nicht zwischen zwei anderen untergeht — inklusive Abstimmung mit Mieter und Eigentümer, weil jede Partei einen eigenen Link bekommt.

- Anzeigentext und Bildpaket je Portal. Text im passenden Format, Bilder als ZIP in Portalreihenfolge — die Anzeige selbst buchen Sie.

- Preis als Gegenprobe. Amtliche Regionaldaten plus Rechenmodell als Marktreport (3 Credits). Das ist eine Modellrechnung, kein Verkehrswertgutachten; die Grenzen stehen im Artikel zur KI-Bewertung.

Wo die Plattform endet: Käuferauswahl, Preisverhandlung, Reservierung, Beurkundung, Grundbuchumschreibung, Übergabe sowie Rechts- und Steuerberatung. Diese Schritte bleiben Ihre — oder die des Notars. Ein Werkzeug, das sie mitverkauft, verkauft eine Fähigkeit, die es nicht hat.

Was es kostet: abgerechnet wird über Credits, nicht über ein Werkzeug-Abo. 10 Credits zum Start (einmalig), danach Tarif oder Zubuchung; ein Bild kostet 1 Credit, Staging 2, der Grundriss keine. Die aktuellen Preise stehen auf der Preisseite, einen kostenlosen Blick auf Ihre Fotos erlaubt der Foto-Check, und regionale Vergleichszahlen finden Sie in der Marktübersicht.

Das Hybrid-Modell: KI-Werkzeuge im Privatverkauf

Wenn Sie selbst verkaufen, maximieren Sie die Chancen mit dieser Reihenfolge:

Schritt 1: Preisanalyse. Drei Quellen (Kaufpreissammlung, Bodenrichtwert, Angebotspreise) plus eine automatische Einschätzung als Gegenprobe. Ergebnis: ein Preis, den Sie begründen können.

Schritt 2: Präsentation. Bilder aufbereiten, leere Räume virtuell einrichten, Grundriss erstellen. Das ist der Punkt mit dem besten Verhältnis von Aufwand zu Wirkung.

Schritt 3: Exposé. Ein PDF mit Objektangaben, Pflichtangaben zum Energieausweis, Lage, Grundriss und Bildern. Aufbau und Pflichtteile im Exposé-Leitfaden.

Schritt 4: Portale. Ein Hauptportal plus ein zweites. Premium-Platzierungen kosten Aufpreis — prüfen Sie nach zwei Wochen anhand der Anfragen, ob sie wirken.

Schritt 5: Rechtliche Absicherung. Lassen Sie den Kaufvertragsentwurf prüfen, bevor Sie ihn unterschreiben. Das ist der einzige Posten, an dem Sparen teuer wird.

Rechtliche Fallstricke: Welche Fehler teuer werden

1. Falsche Wohnflächenangabe. Eine einheitliche prozentuale Schwelle gibt es nicht; die Rechtsprechung wertet Abweichungen in der Größenordnung von rund 10 % regelmäßig als Mangel. Sie führt dann zu Minderung oder Schadensersatz, nicht automatisch zur Rückabwicklung. Messen und dokumentieren Sie die Fläche.

2. Verschwiegene Mängel. Arglistige Täuschung verjährt in der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§§ 195, 438 Abs. 3 BGB) — nicht in den zwei Jahren der üblichen Mängelhaftung. „Das wusste ich nicht" schützt nicht, wenn Sie es hätten wissen müssen.

3. Unvollständige Energieausweis-Angaben. Liegt bei der Anzeige ein Energieausweis vor, sind fünf Angaben Pflicht (§ 87 GModG): Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentliche Energieträger, bei Wohngebäuden das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten, der Bußgeldrahmen liegt bei bis zu 10.000 € (§ 108 GModG). Was genau in die Anzeige gehört, steht im Leitfaden zum Energieausweis.

4. Formfehler beim Kaufvertrag. Ein Kaufvertrag über Grundstücke oder Wohnungen muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB); ein privatschriftlicher Vertrag ist formnichtig. Reservierungsvereinbarungen auf einem Zettel sind rechtlich schwach und führen im Streit zu Doppelverkäufen. Ein gesetzliches Widerrufsrecht des Käufers beim Immobilienkauf gibt es nicht — der Schutz liegt in der Beurkundungspflicht.

5. Unklare Übergabe. Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Schlüsseln, verbliebenen Einbauten und Fristen zur Räumung. Ohne Protokoll wird jede Nachforderung zur Behauptung gegen Behauptung.

Entscheidungsmatrix: Wann lohnt sich der Privatverkauf wirklich?

Ihr Profil	Empfehlung	Begründung
Makler oder Immobilienprofi	Privatverkauf sinnvoll	Markt, Recht und Verhandlung sind Tagesgeschäft
Unternehmer mit Verhandlungserfahrung	Privatverkauf mit Rechtsberatung	Verhandlungsstärke vorhanden, Recht fehlt
Standardwohnung/-haus, marktkonformer Preis, kein Zeitdruck	Hybrid-Modell	Präsentation selbst, Verhandlung und Recht vom Profi
Erste Immobilie, wenig Verhandlungserfahrung	Makler	Die Lernkurve kostet mehr als die Provision
Erbengemeinschaft, mehrere Eigentümer	Makler	Interessenskonflikte plus emotionale Belastung
Zeitdruck (Folgeobjekt bereits gekauft)	Makler	Privatverkauf dauert länger
Objekt über 1 Mio. €	Makler	Kleiner Käuferkreis, Netzwerk entscheidend

Was Käufer prüfen — und was Sie dafür vorbereiten sollten

Ein Privatverkäufer verliert am häufigsten Zeit, weil er auf Fragen keine Antwort hat. Diese fünf Punkte prüft ein ernsthafter Käufer, bevor er unterschreibt:

- Wohnfläche und Schnitt. Er wird nachmessen oder nachmessen lassen. Halten Sie die Flächenberechnung bereit und erklären Sie Abweichungen zur Teilungserklärung, bevor Sie gefragt werden.

- Instandhaltungsrücklage und Sonderumlagen. Bei Eigentumswohnungen fragt jeder Käufer nach dem Stand der Rücklage und nach beschlossenen, aber noch nicht abgerechneten Maßnahmen (Dach, Fassade, Aufzug). Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen sind hier wichtiger als das Exposé.

- Grundbuch und Belastungen. Käufer und ihre Bank wollen wissen, welche Grundschulden, Dienstbarkeiten oder Nießbrauchsrechte eingetragen sind. Ein aktueller Grundbuchauszug verkürzt die Notarvorbereitung um Wochen.

- Energetischer Zustand. Nach den Pflichtangaben aus dem Energieausweis kommt fast immer die Frage nach Heizung, Baujahr und Modernisierungen. Rechnungen und Fotodokumentation sind hier die beste Antwort.

- Finanzierung. Ohne Finanzierungsbestätigung ist ein Kaufangebot unverbindlich. Wer sie vor dem Besichtigungstermin verlangt, spart sich die Hälfte der Termine.

Sonderfälle: vermietet, geerbt, gemeinsames Eigentum

Vermietete Immobilie

Der Käufer tritt beim Verkauf in den bestehenden Mietvertrag ein — „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB). Für Sie heißt das: Der erzielbare Preis hängt an der aktuellen Miete, nicht an einer theoretischen Marktmiete. Eine leer stehende Wohnung bringt mehr, kostet aber Mietausfall bis zum Verkauf. Wurde das Gebäude in Wohnungseigentum umgewandelt, gilt für die Kündigung durch den Erwerber zusätzlich eine Sperrfrist (§ 577a BGB); das senkt die Attraktivität für Käufer, die selbst einziehen wollen — und damit den Preis.

Erbengemeinschaft

Über Nachlassgegenstände können die Erben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Jeder Miteigentümer muss dem Verkauf zustimmen, und das Grundbuchamt verlangt den Nachweis der Erbfolge (Erbschein oder notarieller Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll). Der Privatverkauf ist hier möglich, aber der Abstimmungsaufwand ist der eigentliche Kostentreiber; bei Streit ist die Teilungsversteigerung die Alternative, die fast immer einen niedrigeren Erlös bringt.

Scheidung und gemeinsames Eigentum

Sind beide Ehepartner als Eigentümer eingetragen, müssen beide den Kaufvertrag unterschreiben und beide die Löschung bestehender Grundschulden bewilligen. Klären Sie vor der Vermarktung, wie der Erlös aufgeteilt wird — entweder einvernehmlich oder über den Zugewinnausgleich. Ein Verkauf „auf Zuruf" scheitert regelmäßig in der Notarvorbereitung.

Häufige Fragen zum Immobilienverkauf ohne Makler

Wie viel Maklerprovision spare ich wirklich? Bei einem Kaufpreis von 500.000 € und marktüblichen 3,57 % Gesamtprovision sind es 8.925 € — der Verkäuferanteil von 1,785 %. Die hälftige Teilung folgt aus §§ 656c und 656d BGB und gilt, wenn der Käufer Verbraucher ist. Die oft genannten 17.850 € wären die gesamte Provision, die der Verkäufer allein nicht trägt.

Kann ich ohne Energieausweis verkaufen? Nein — beim Verkauf muss ein Energieausweis vorliegen. Die energetischen Pflichtangaben gehören zusätzlich in jede Anzeige: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentliche Energieträger, bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse (§ 87 GModG). Verstöße können mit einem Bußgeld bis 10.000 € geahndet werden (§ 108 GModG).

Brauche ich einen Notar? Ja. Der Kaufvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Der Notar beurkundet und vollzieht den Vertrag — er berät aber beide Seiten neutral, nicht einseitig. Bei unklaren Konstellationen (Erbengemeinschaft, Nießbrauch, Scheidung) ist zusätzliche anwaltliche Beratung sinnvoll.

Was kostet der Notar beim Privatverkauf? Notar- und Grundbuchkosten liegen zusammen typischerweise bei rund 1,5–2 % des Kaufpreises und trägt in der Regel der Käufer. Bei 500.000 € sind das etwa 7.500–10.000 €. Die genaue Berechnung folgt der Kostenordnung und dem Geschäftswert.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer? Der Käufer. Der Satz liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises (§ 11 GrEStG in Verbindung mit dem jeweiligen Landesrecht). Für die Verhandlung ist das relevant, weil die Nebenkosten des Käufers seine Preisobergrenze bestimmen.

Kann ich als Privatperson mit Zestio verkaufen? Ja. Die Werkzeuge sind nicht auf Makler beschränkt; beim Anlegen wird nur zwischen geschäftlichem und privatem Konto unterschieden. Abgerechnet wird über Credits — 10 zum Start, danach Tarif oder Zubuchung. Was die Plattform abdeckt (Objektakte, Exposé, Objektseite, Anfragen, Termine) und was nicht (Käuferauswahl, Verhandlung, Notar), steht im Abschnitt „Werkzeuge für den Privatverkauf".

Welche Werkzeuge helfen beim Privatverkauf? Bildoptimierung, virtuelles Staging, Grundriss, 3D-Tour und Exposé-Generator — bei Zestio ab 1 Credit für die Bildoptimierung, 2 Credits für Staging, 8 Credits für eine 3D-Tour. Dazu eine automatisierte Bewertung als Gegenprobe (Marktreport: 3 Credits). Nicht ersetzbar bleiben Käuferauswahl, Verhandlung und Rechtsberatung.

Lohnt sich ein Makler in einem Verkäufermarkt? Ein Verkäufermarkt senkt nicht das Risiko, sondern verkürzt die Vermarktungsdauer. In gefragten Lagen ist der Privatverkauf eher machbar; in dünnen Lagen entscheidet der Käuferkreis, und den erreicht ein Makler mit Netzwerk leichter.

Was passiert, wenn der Privatverkauf schiefläuft? Die drei realistischen Szenarien: ein niedrigerer Preis als mit professioneller Verhandlung, eine so lange Vermarktung, dass Sie senken müssen, und Mängel, die nach dem Verkauf auffallen und nicht dokumentiert sind. Alle drei lassen sich reduzieren — durch Preisrecherche, Präsentation und ein Übergabeprotokoll — aber nicht auf null.

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Veröffentlicht: Juli 2026, inhaltlich überarbeitet: Oktober 2026. Dieser Artikel ist keine Rechtsberatung. Gesetzesstand: GModG in Kraft seit 29. Juli 2026, BGB §§ 656a–656d seit 23. Dezember 2020. Kostenangaben sind Marktrichtwerte und variieren nach Region, Objektart und Verhandlung. Für konkrete Verkaufsentscheidungen: Fachanwalt für Immobilienrecht oder Notar.